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これがイギリスなどの欧米とはまったく違うところであった。産業革命期のイギリスでは資本の競争が激しく、平均利潤率の法則が働くので、資本家が利益を上げようとするなら地代を引き下げねばならなかった。
あくまでも土地は借りるものであり、土地を購入して地主となり、資本を寝かせてしまえば必ず競争から脱落するとのスタンスであった。米国においても事情はまったく同じであった。
土地に対する単一税あるいは土地国有化の要求は資本家の要求であった。しかし日本では事情が違っていた。
資本家は同時に大地主でもあった。選挙権のうえでも地主特権があったこともあり、日本では資本家Ⅱ地主のパターンが定着していった。
このため、地価や地代を下げることが欧米のように資本家の要求とはならず、それどころか地価や地代の上昇を望む傾向が産業資本主義時代から続くこととなった。一九一三年、六大都市の土地建物業七十一社の収用した土地は一千八百六十八万平方メートルと言われ、当時の横浜・神戸両市の面積に匹敵する。
しかもこれらの会社が一般に供給したのは一十三万平方メートルであった。供給した家屋の一戸あたりの面積を、最高一九一九年、都市計画法が制定されるが、住宅の最低限を決める住居法や、不動産資本を規制する土地建物規制法制定の動きがあったが、結局は政府に否定された格好になった。
しかも制定された都市計画法は内務省が決定権を持ち、国土計画が常に先行した。都市計画は国土計画に次ぐものであり、土地所有の規制自体が不十分なものであった。
総じて戦前は、欧州、特にイギリスやスウェーデンが福祉国家政策を推進し、大量の低家賃公営住宅を供給し始めていた。一方日本では、公営住宅はほとんど供給されなかった。
またドイツでは土地の公有化が推進されたが、日本では私有地の拡大は進んでいかなかった。こうして日本には着実に土地所有に対する願望、すなわち「土地神話」が定着し始めていったのである。

の大阪市で百一・三平方メートル、最低の東京市で三十九・六平方メトールに抑えたのである。この時代、大会社によって土地は細分化され小出しに供給されたのである。
ただそのような日本も、昭和恐慌から第二次大戦にかけて六大都市の地価上昇はまことに緩やかなものとなる。一九三六年を百として、一九四五年は百二十五にとどまっている。
しかしこの時期の住宅投資も絶対的に減少している。これは軍事費の爆発的な膨張によるものである。
世界史上最大の戦艦Ｄの建造費は一億四千万円であったが、この金額は一九三○年の民間住宅投資一億三千八百万円とほぼ同額であった。当時の世界の軍事大国日本は、このようなＤクラスの巨大戦艦を三隻（一隻は航空母艦）建造したのである。
このような巨大な軍事費が、国家としての住宅投資を奪っていったのである。戦後の占領国・米国主導による農地改革は寄生地主制を廃止し、自作農制度を生み出した。
これは一方では農業の近代化をもたらしたが、また一方では土地所有をより零細化していった。言ってみればこの土地改革は中途半端であり、山林や都市の宅地についてはまったく触れられなかった。

特に都市の土地所有は戦後民主化のなかでは見るべき改革はなかったと言える。逆に、戦後の日本では土地所有の権利が基本的人権よりも強く認められていったと言える。
憲法でもこの点について確認され、公共の福祉のためにのみ土地の私有権は制限されるとしている。そしてこうした場合には、市場制度に基づいて正当な補償が必要とされている。
つまり土地収用にあたっては、適正な価格が求められるとしている。また日本の土地所有権は空間と地下についても成立している。
したがって地下を利用していなくても、地下鉄工事などでは、将来の利用による利益を地上の土地所有者に分割補償をしなければならないことになっている。このような土地の絶対所有権の保護政策は、都市計画法・自然環境保全法など、土地の制限が必要な制度においても原則として貫かれている。
土地基本法では日本で初めて土地の公共性が識われてはいるが、原則的には何ら変わってはいないのである。これは欧米の基本的な考え方である「土地所有者よりも市民全体の利益を優先する」スタンスとは完全に異なっているのである。
日本の戦後の土地問題の特徴は、地価の動向が資本形成あるいは資本蓄積によって規定されるという点である。つまり地価は基本的には産業、特に不動産資本によって決定されてきたのである。
戦後の地価の動向は急激な地価上昇局面が三回、急激な下落局面が一回起こっている。以下年代順に説明していく。
昭和も三○年代に入ったこの時代の地価上昇は、日本の工業化によるものである。日本経済は戦前の経済水準を回復して、「もはや戦後ではない」と言われるようになる。
そして本格的な工業開発の時代に入り、重化学工業化が急速に進展していく。その重化学工業化は年率一○％に近い実質経済成長率を実現し、日本経済を高度成長軌道に乗せることになったが、それは東京・大阪・名古屋を中心とした太平洋ベルト地域で行なわれたため、この時代は戦後の経済復興と電力開発を中心とする資源開発の時代であったが、深刻な住宅不足にもかかわらず、卸売物価や消費者物価の上昇率が地価上昇率を上回っており、地価よりも物価のインフレーションが深刻な時代であった。
その三大都市圏への雇用・人口の急速な集中が進行することになった。このような動きはまず大都市の商工業用地の上昇を促し、次いで他地域の用地の上昇を促すことになった。
いわゆる「岩戸景気」をベースとして「所得倍増計画」が策定された一九六一年には、六大都市の工業用地の地価は八八・七％という急上昇を見せる。また住宅用地も六一・九％という上昇率となった。

用地の供給は農地の転用と海岸の埋め立てであった。しかし政府は造成価格が安く、漁業権以外に権利関係が少ない海岸の埋め立てを推進したため、やがて工業用地の供給は需要を上回り、工業用地の価格上昇はとまり、埋め立て用地の遊休化が始まっていくのである。
この時期は三大都市圏に人口が集積する。しかし政府は依然として産業優先、住宅・生活環境の整備は後回しにする政策を継続する。
したがって、宅地・公共施設の需要が急増したにもかかわらず、供給は遅れることになる。特徴的であったのは、宅地価格の上昇率が商工業用地価格の上昇率を上回ったことである。
これは大都市への集中が第二期ほどではないにしても、なお高水準で続いている一方で、核家族化による世帯数の増加も進み、また所得倍増にともなって持ち家に対する需要が大きく盛り上がっていったからである。また同時に、新しい公団住宅なども土地を求めて郊外へと立地していったため、一九六八年には「新都市計画法」が制定され、市街化区域と市街化調整区域の線引きが行なわれることになる。
しかし市街化区域が大きく設定されたため、市街化区域内の農地に対する固定資産税のあり方、いわゆる宅地並み課税の是非をめぐって論争になり、このような動きのなかで郊外の宅地の価格は急速に上昇し、地域的には大都市だけでなく、郊外の衛星都市を含めて都市圏としての地価の上昇が顕著となっていった。またこの時期は地域開発が大きく進行し、地域開発ブームが起きた時期でもある。

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